还是低估上海了
文/十一弟去年六月份,上海首批集中供地,普陀区挂牌了一块地。地价很高,又碰上了糟糕的市场行情,根本没有开发商来抢。最后,它被大央企招商蛇口底价摘牌,花了63个亿。楼面地价大约是6.5万/平米。政府设置的新房限价,达到了10.5万/平米。房价与地价之间,每平米4万块钱的价格差,留足了利润空间。但那时候,楼市正处于最困难的阶段。政府对开发商的融资支持,五个月后才慢慢落地。拿地之前,招商蛇口找到了新世界发展,达成了战略合作。新世界发展是来自香港的开发商,由郑裕彤家族控制。每当内地楼市下行,港资地产商总能看到抄底的窗口。双方的合作,规格很高——招商蛇口总经理蒋铁峰、新世界发展的老板郑志刚,亲自到场站台。哪怕是大央企,也要找金主了。上海普陀这块地,后来被招商蛇口开发成了“苏河玺”。它为苏河玺设立了一个项目公司——上海招普置业有限公司。拍下苏河玺地块之后,招商蛇口立马引入了新世界发展。它向新世界发展转让了上海招普30%的股权。招商蛇口保留了70%的股权,并由自己主导操盘。这意味着,在苏河玺项目上,新世界发展是财务投资者的角色。招商蛇口引入它,主要为了分担资金压力和风险。新世界发展受让上海招普30%的股权,支付的代价仅为13亿。而当时,上海招普的资产为64亿,负债为64亿,净资产为零。监管部门有规定——开发商的土地款,不能来自金融机构的融资借款,只能是自有资金。也就是说,招商蛇口以股东借款的形式,向苏河玺项目提供资金。以负债口径计算,上海招普30%的股权,对应的股东借款为19亿。但新世界发展实际支付的代价,只有13亿。这中间整整少了6个亿。去年底,苏河玺首次开盘,遭到了上海人民的哄抢。它位于上海普陀内环内的苏州河畔,地段很好。十一弟查了下,苏河玺所在的武宁路板块,区域内的二手房价格,卖到了14万/平米。苏河玺与同品质小区的二手房,存在着价格倒挂。而且,在上海的内环以内,单价十万出头的新房项目,其实也不多。苏河玺首次开盘,推出了270套房,吸引了上千人认购。结果,项目在开盘当天售罄,揽金35亿。苏河玺不愁卖,又有足够的利润空间。这让新世界发展的角色,变得很尴尬。最近,招商蛇口安排了项目二期开盘。但在加推之前,上个月,新世界发展已经从苏河玺项目上出局了。十一弟查了下,新世界发展已经把所持上海招普30%的股权,全部转回给了招商蛇口。从拉来入股到被踢出局,在苏河玺项目上,双方的合作关系,只维持了半年。在这个躺赚的项目上,新世界发展短暂的一进一出,没人知道它赚走了多少。现在,不愁卖的苏河玺项目,又由招商蛇口全资持股了。从今年开始,国央企开发商,都在着手改善资产负债表——抓利润,提高开发项目的权益比例。把有风险的项目让合作方分担,把无风险的项目揽进怀里独吞。这是改善资产负债表的一条捷径。苏河玺项目的货值很大,首期开盘又排了雷,招商蛇口不可能错过它。招商蛇口的大本营在深圳,但对其销售贡献最大的城市,却是上海。去年,招商蛇口的销售额达到了2900亿。其中,来自上海的销售额,就有740亿,占比四分之一。上海楼市的销冠,也是招商蛇口。上海的市场表现,对招商蛇口来说,至关重要。不过,在为苏河玺项目引入新世界发展时,它还是低估上海了。上个月,上海二手房价格,环比下跌了1.2%。在全国70个大中城市里,上海是跌幅最大的城市。可别小看这1.2%的跌幅,在国家统计局的数据库,有着风向标的意义。再加上今年五月份的跌幅,上海已经连续两个月领跌全国了。据说,上海二手房的挂牌量,飙升到了20万套左右。按照每个月上万套的成交量,去化周期大约要一年半左右。价格下跌更大的,其实是上海的二手豪宅市场,跌幅达到了1.4%。有些二手豪宅小区的成交价,已经跌回了五六年前。但上海买豪宅的有钱人,并不是消失了。由于入市新盘与周边老小区存在着价格倒挂,他们从二手房市场,转移到了新房市场。有人做过统计——上个月,上海新房豪宅的成交量,大概是二手豪宅的四五倍。上海的有钱人,都在忙着“打新”。今年上半年,上海有21个单价十万以上的豪宅项目推盘。其中,14个豪宅项目触发了积分制,占比三分之二,引来哄抢。东方航空有一个红盘——云锦东方,上半年打算入市。这个项目的户型面积,大约为四百平米,单价卖到了16万/平米。一套豪宅的总价,动辄就要六千多万。它的销售门槛很高,二套房买家需要冻资2900万。但开发商推出来的上百套房,还是吸引了七百多人排队抢购。这是因为云锦东方的开盘价,与项目前期的二手房价格,出现了严重倒挂。每平米大约有五万块钱的差价。按照四百平米的户型面积计算,一套豪宅的套利空间,就有两千万。结果,在云锦东方的认购过程中,冒出了各种“黄牛”——结婚黄牛、资金黄牛、代持黄牛。利益诱惑实在太大了,打新乱象频出。直到最后一刻,云锦东方的摇号活动,才被叫停。现在,上海楼市的套利方式,又变成了豪宅“打新”。这个两千多万人口的超级城市,最不缺的,就是有钱人。套利的风向吹到哪里,他们就蜂拥着跟风到哪里。招商蛇口,哪怕做到了“榜一大哥”,也差点低估上海了。
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